Grundsteuer
Die Grundsteuer gehört ebenso wie die Gewerbesteuer zu den Realsteuern. Ihre Erhebung knüpft an das Halten von Grundbesitz an. Die Grundsteuer entfällt auf alle Arten von Grund- und Immobilienbesitz und somit auch auf Wohnungsteileigentum und Erbbaurechte. Hierbei wird die Grundsteuer unabhängig von den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers und unabhängig von den individuellen Belastungen des Grundbesitzes erhoben.
Schuldner der Grundsteuer ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundbesitzes. Gehört ein Grundstück mehreren Personen haften sämtliche Eigentümer gesamtschuldnerisch für die Grundsteuer. Die Kommune kann somit die Grundsteuer in voller Höhe bei einem der Miteigentümer beitreiben, wenn beispielsweise die übrigen Eigentümer nicht zahlungsfähig sind.
Die Grundsteuer ist unterteilt in:
- die Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und
- die Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke
Rechtsgrundlagen für die Erhebung der Grundsteuer sind:
- Grundsteuergesetz (GrStG)
- Bewertungsgesetz (BewG)
- Abgabenordnung (AO)
Hebesatzempfehlung Grundsteuerreform – Erläuternde Präsentation zum Thema für Griesheim jetzt online abrufbar
Pressemitteilung vom 16. Juli 2024
In der jüngsten Sitzung des Wirtschafts- und Finanzausschusses (4. Juli) hat der Fachbereich Finanzen der Stadtverwaltung den Gremienmitgliedern sowie der Öffentlichkeit die Auswirkungen der Grundsteuer-Hebesatzempfehlungen der Hessischen Steuerverwaltung für die Stadt Griesheim vorgestellt. Die begleitende Präsentation mit allgemeinen Informationen sowie erläuternden Beispielrechnungen ist nun online auf der städtischen Webseite für Bürgerinnen und Bürger kostenfrei hier abrufbar: www.griesheim.de/verwaltung-buergerservice/finanzen/grundsteuer/.
Die Hessische Steuerverwaltung hat zudem für die aufkommensneutralen Hebesatzempfehlungen einen allgemeinen Erklärfilm produziert, der das Zusammenspiel von Grundsteuermessbetrag und Hebesatz(empfehlung) und die daraus resultierende Grundsteuer verständlich vermittelt. Dieser ist online hier zu finden: https://finanzamt.hessen.de/video/erklaerfilm-zu-den-hebesatzempfehlungen-2025-der-hessischen-steuerverwaltung.
HINTERGRUND
Im Zuge der Grundsteuerreform, die ab dem Jahr 2025 in Kraft tritt, hat die Hessische Steuerverwaltung Anfang Juni die von ihr ermittelten Hebesatzempfehlungen für die Grundsteuer A und B veröffentlicht. Demnach empfiehlt die Steuerverwaltung der Stadt Griesheim zur Erreichung der Aufkommensneutralität in 2025 für die Grundsteuer A einen Hebesatz in Höhe von 912,93 Prozent und für die Grundsteuer B einen Hebesatz in Höhe von 948,93 Prozent. Die aktuellen Hebesätze belaufen sich auf jeweils 650 Prozent.
Dies würde einer Erhöhung um 262 beziehungsweise 298 Prozentpunkten entsprechen.
Die Ursache der Grundsteuerreform liegt im Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 begründet. Hierin hat das Gericht festgestellt, dass die dort einzeln aufgeführten Vorschriften des Bewertungsgesetzes (seit 1.1.2002) mit Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes (Allgemeiner Gleichheitssatz) unvereinbar sind. Aufgrund dieses Urteils hat der Gesetzgeber nun mit der Grundsteuerreform (ab 2025) eine entsprechende Neuregelung geschaffen.
Mit der aktuell angewandten Verfahrensweise ging bei der Bewertung bisher eine gewisse Ungerechtigkeit einher, da beispielsweise das Baujahr eines Gebäudes maßgeblich zur Bewertung des Grundbesitzes beiträgt. So sind Grundstücke in Neubaugebieten im Verhältnis eher zu hoch und Grundstücke mit einer vorwiegend älteren Bausubstanz eher zu niedrig bewertet worden.
Mit der Grundsteuerreform soll nun das Bewertungssystem gerechter und damit auch transparenter werden. Nach dem neuen Recht sollen die Städte und Gemeinden im Jahr 2025 genauso viele Erträge durch die Grundsteuer verbuchen können wie im Jahr 2024 nach dem bisherigen Recht. Dafür ist für die Kommunen eine Neuberechnung ihrer Hebesätze erforderlich, da die Steuermessbeträge nach dem neuen Recht anders berechnet werden. Insgesamt hat sich ergeben, dass durch die neue Berechnungsart die Grundsteuermessbeträge in städtischen Regionen niedriger, im ländlichen Raum eher höher sind als nach der alten Berechnungsart. Dies liegt an den durchschnittlich kleineren Grundstücken im städtischen beziehungsweise durchschnittlich größeren Grundstücken im ländlichen Raum. Das bedeutet, dass städtische Kommunen ihre Hebesätze eher erhöhen müssen, um auf dieselben Steuereinnahmen wie zuvor zu kommen, während ländliche Kommunen ihre Hebesätze eher senken müssten.
Die so praktizierte Aufkommensneutralität für die Kommunen bedeutet allerdings nicht, dass sich für die einzelnen Bürgerinnen und Bürger an der zu zahlenden Grundsteuer nichts ändern würde. Daher wird es durch die neue Grundsteuerreform Bürgerinnen und Bürger geben, die weniger Grundsteuer als bisher zahlen, aber auch Bürgerinnen und Bürger geben, die mehr Grundsteuer als bisher zahlen.
Für die Stadt Griesheim würde die vom Land Hessen veröffentlichte Hebesatzempfehlung ein um rund 300 Prozentpunkte höherer Hebesatz für die Grundsteuer B bedeuten:
Griesheim liegt im Ballungsraum Rhein-Main, ist mit einer guten Infrastruktur ausgestattet und hat aufgrund der relativ hohen Zuzugsrate in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten zahlreiche Neubaugebiete ausgewiesen. Dazu zählen beispielsweise Nord III, Nord IV, Nord V, Rübgrund, Baugebiet Süd, das Wohngebiet Südwest und viele innere Erschließungen. Bei diesen neu entstandenen Grundstücken mit entsprechenden neuen Gebäuden werden nach dem bisherigen Bewertungssystem vor allem das Baujahr und die Gebäudeausstattung verhältnismäßig hoch gewichtet. Da bei der ab 2025 gültigen Systematik in erster Linie die Grundstücksflächen und die Wohnflächen zur Bewertung herangezogen werden und es sich bei den Neubaugebieten in der Regel um kleinere Parzellen handelt, ergeben sich künftig insgesamt geringere Grundsteuermessbeträge. Demzufolge müssen die Hebesätze für Griesheim erhöht werden. Verhältnismäßig hohe Messbeträge entstehen gerade in Griesheim auch durch die in den vergangenen Jahren zunehmende Umwandlungen von Grundstücken in mehrere Wohnungseigentumseinheiten. Hier ist die Messbetragssumme von beispielsweise drei oder vier neu gebildeten Eigentumseinheiten höher als der zuvor für das ursprüngliche Grundstück geltende Messbetrag.
Die Stadt Griesheim möchte die Bürgerinnen und Bürger in diesem Zusammenhang auch darauf hinweisen, dass die Erhebung eines Widerspruchs gegen die im Jahr 2025 zu versendenden neuen Grundsteuerbescheide, beispielsweise wegen Zweifel an der Höhe des zugrundeliegenden Grundsteuermessbetrags, direkt an das Finanzamt Darmstadt und nicht an Stadtverwaltung Griesheim zu richten sind.
Wissenswertes zur Grundsteuer
Die Grundsteuermessbeträge, die der Grundsteuerfestsetzung zugrunde liegen, werden von den zuständigen Finanzämtern als Landesbehörde ermittelt. Für den Grundbesitz im Stadtgebiet Griesheim ist dies das Finanzamt Darmstadt. Dabei bezieht sich das Finanzamt auf die Angaben in einem entsprechenden Formular zur Feststellungserklärung, das von den jeweiligen Eigentümern auszufüllen ist. Aus dem so ermittelten Einheitswert ergibt sich der Grundsteuermessbetrag, indem die Finanzbehörde den Einheitswert mit der betreffenden Steuermesszahl nach den §§ 14 und 15 des Grundsteuergesetzes multipliziert.
Der Einheitswert und der sich daraus ergebende Grundsteuermessbetrag setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen. Zu diesen Faktoren gehören beispielsweise:
- Größe der Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert und zulässige Geschossflächenzahl für das Grundstück
- Baujahr bzw. Fertigstellung des Gebäudes
- Zweck und Nutzung des bebauten Grundstücks (z. B. privat zu Wohnzwecken, Vermietung, Verpachtung, gewerbliche Nutzung)
- Aufteilung in Wohnungseigentumseinheiten
- Anzahl der Wohnungen
- Durchführung durchgreifender Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Verbesserung der Leitungssysteme, Wärmedämmung der Außenwände, Einbau bzw. Modernisierung von Bädern, Verbesserung der Fenster oder der Heizungsanlage, Modernisierung des Innenausbaus wie Decken und Fußböden)
Nähere Auskünfte zur individuellen Ermittlung des Einheitswerts und des Grundsteuermessbetrags für bestimmte Grundstücke oder Wohnungseigentumseinheiten erteilt das zuständige
Finanzamt Darmstadt
– Bewertungsstelle –
Soderstraße 30
64283 Darmstadt
Telefon: 06151 /102-0
www.finanzamt-darmstadt.de
Aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichts erfolgt gegenwärtig eine Neubewertung aller in Hessen befindlichen Grundstücke nach den Vorgaben des seit dem Jahr 2022 in Kraft befindlichen Hessischen Grundsteuergesetzes. Die Grundlagen der neuen Grundsteuer gelten ab dem Jahr 2025. Weitere Informationen zur Grundsteuerreform sind
auf www.grundsteuer.hessen.de zu finden.
Gemäß den Vorschriften des Grundsteuergesetzes steht nun den Städten und Gemeinden die Entscheidung darüber zu, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrags die Grundsteuer zu erheben ist. Dieser Hundertsatz stellt den sogenannten Hebesatz dar und wird im Rahmen der Haushaltsberatungen von der Gemeindevertretung bzw. der Stadtverordnetenversammlung beschlossen.
Grundlage für die Grundsteuererhebung sind somit die Feststellungen des Finanzamts, die einen entsprechenden Grundsteuermessbescheid als Grundlagenbescheid erstellt. Die Städte und Gemeinden sind hierbei an die Feststellungen des Finanzamts gebunden, so dass Einwände gegen die Höhe des Grundsteuermessbetrags bei dem Finanzamt anzubringen sind, das den Grundsteuermessbescheid erstellt hat.
Aufgrund dieser Kenntnisse setzen die Kommunen die Grundsteuer in Form eines Grund steuerbescheids fest, indem der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert wird.
Die Grundsteuer wird nach § 28 des Grundsteuergesetzes grundsätzlich zu je einem Viertel des Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.
Kleinbeträge, die 15 Euro nicht übersteigen, werden am 15. August mit ihrem Jahresbetrag und Kleinbeträge, die 30 Euro nicht übersteigen, werden am 15. Februar und 15. August zu je einer Hälfte ihres Jahresbetrags fällig.
Auf Antrag des Steuerschuldners kann die Grundsteuer abweichend am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Der Antrag muss spätestens bis zum 30. September des vorangegangenen Jahres gestellt werden. Änderungen im laufenden Jahr sind nicht möglich.
Der Grund für die Erhebung der Grundsteuer ist im Wesentlichen die Beschaffung von Deckungsmitteln für die Vielzahl der kommunalen Aufgaben und den damit verbundenen Ausgaben. Nach den Grundsätzen der Einnahmebeschaffung, die in den Vorschriften der Hessischen Gemeindeordnung erläutert sind, dient die Grundsteuer, wie auch andere kommunale Steuerarten, den Städten und Gemeinden zur Erzielung der zur Erfüllung ihrer Aufgaben erforderlichen Einnahmen. Weiterhin stellen Steuern im Gegensatz zu Beiträgen und Gebühren nach den Bestimmungen der Abgabenordnung grundsätzlich Geldleistungen dar, denen keine spezielle Gegenleistung für einen besonderen Aufwand gegenüber steht.
Grundsteuerreform 2025
Die Stadt Griesheim informiert als steuererhebende Kommune für die Hessische Steuerverwaltung alle Griesheimer*innen über die neue und ab 2025 geltende Grundsteuer sowie die bereits in diesem Jahr zu leistenden Angaben. Alle Eigentümer*innen eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung müssen ihrem Finanzamt zwischen dem 1. Juli und dem 31. Januar 2023 eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag einreichen. Der Grundsteuermessbetrag ist das Berechnungsergebnis aus den erklärten Angaben, wie zum Beispiel den Flächen, und den vom Finanzamt Darmstadt automatisch beigesteuerten Faktoren. Diesen Messbetrag multipliziert die Stadt Griesheim mit dem im Jahr 2025 geltenden Grundsteuerhebesatz und berechnet so die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer für die jeweiligen Eigentürmer*innen.
FAQ - Häufig gestellte Fragen
Die bisherige Grundsteuer fußt auf veralteten Werten aus dem Jahr 1964. Das Bundesverfassungsgericht urteilte 2018, dass dies ungerecht sei und die bundesweiten Grundlagen ab 2025 durch eine veränderte Grundsteuer ersetzt werden müssen. Allein in Hessen betrifft das rund drei Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe. Hessen hat sich im Sinne der Steuerzahler*innen bewusst für eine sehr einfache Grundsteuer entschieden. Dennoch müssen Eigentümer*innen in ihrer Erklärung einige Angaben machen, die den Behörden nicht voll digitalisiert vorliegen. Weil die Neubewertung aller rund drei Millionen hessischen Grundstücke einige Zeit in Anspruch nimmt, muss die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag bereits 2022 erfolgen.
Alle, die zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft oder auch nur einzelner land- und forstwirtschaftlicher Flächen sind, haben eine Erklärung zum Grundsteuermessbetrag abzugeben. Dies muss im Zeitraum 1. Juli bis 31. Oktober 2022 erfolgen.
Die Erklärung ist ab dem 1. Juli 2022 elektronisch an das zuständige Finanzamt Darmstadt zu übermitteln. Das ist mit dem ELSTER-Verfahren über www.elster.de möglich. ELSTER steht für „ELektronische STeuerERklärung“ und ist ein kostenloser Service der Steuerverwaltungen in Deutschland, um beispielsweise Steuererklärungen digital abzugeben. Wenn Eigentümer*innen noch kein ELSTER-Benutzerkonto haben, können sie sich bereits jetzt für die Meldung ab 1. Juli 2022 registrieren. Griesheimer*innen, die ELSTER bereits verwenden, nutzen für die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag ihr bestehendes Konto. Personen, die beim digitalen Meldevorgang Hilfe benötigen, können Unterstützung von Familienangehörigen in Anspruch nehmen: Kinder oder Enkelkinder melden die Erklärung für Angehörige dann über ihre eigene Registrierung. In Einzelfällen sind Ausnahmen von der Pflicht zur elektronischen Abgabe möglich: Wer glaubhaft darlegt, dass eine elektronische Abgabe nicht möglich ist, kann die Erklärung zum Grundsteuermessbetrag auch in Papierform abgeben. Dafür muss telefonisch Kontakt zum Finanzamt Darmstadt aufgenommen werden. Die Mitarbeiter*innen sind montags bis freitags von 8 bis 18 Uhr unter der Rufnummer 06151 / 102-0 zu erreichen.
Das Finanzamt Hessen informiert auf www.grundsteuer.hessen.de aktuell über alle wichtigen Fragen rund um die Grundsteuerreform. Dort finden Griesheimer*innen auch hilfreiche Tipps im Umgang mit dem ELSTER-Verfahren sowie Checklisten, damit ab dem 1. Juli 2022 die Übermittlung der Informationen reibungslos funktioniert.